Как правило, в начале года на рынке недвижимости обычно наблюдается затишье. После продолжительных праздников уменьшается как предложение, так и спрос на недвижимость, цены стабильны. Затишье продолжается примерно до конца зимы. Вторичный рынок 2008 г. для сегмента недвижимости начался весьма активно, “новогодние каникулы” у риэлторов были короткими. Традиционно спокойные январь и февраль скорее походили на оживленные весенние месяцы, произошел необычный для этого периода года всплеск активности на рынке недвижимости. На фоне небольшого предложения резко активизировался спрос. Началась конкуренция среди покупателей, и продавцы начали поднимать цены по ходу продажи или даже во время ведения переговоров по оформлению. Рост цен на 20% в первом полугодии позволил сделать прогноз о том, что стоимость квадратного метра преодолеет «психологический барьер» в 1000€ за метр общей площади к концу 2008 г. Ожидалось, что осенью рынок вырастет на 5-7%, а общий рост цен во втором полугодии составит не менее 10%. Однако летом началось изменение экономической ситуации, это отразилось как на бизнесе, так и на рядовых гражданах. Требование Национального банка к банкам увеличить обязательные резервы с 17 до 22% от объема всех привлеченных средств привело к резкому подорожанию и дефициту кредитных ресурсов. Рост кредитных вложений в экономику замедлился. Денежно-кредитная политика, проводимая НБМ в 2008 г., была направлена на сокращение денег в обращении, в 2008 г. зафиксирован самый низкий рост объема денежной массы – 6% по сравнению с 17,9% в 2007 г. Во втором полугодии 2008 г., несмотря на начавшую меняться экономическую ситуацию, рынок жилой недвижимости был достаточно стабилен. Стоимость квадратного метра составляла 900€, спрос и предложение были примерно на одном уровне. Из-за инертности рынка недвижимости изменения экономической ситуации начали сказываться на рынке недвижимости только в ноябре. Начал падать спрос на недвижимость, а в декабре было зафиксировано даже небольшое снижение цен. Прогнозы экспертов о возможном падении рынка и ситуация на рынке недвижимости в соседних странах заставила потенциальных покупателей недвижимости отложить покупки. Однако продавцы психологически не готовы к снижению цен. Таким образом, рынок оказался парализованным. Традиционного предновогоднего оживления, связанного с приездом сограждан из-за рубежа, не было. Первичный рынок Ситуация на первичном рынке в 2008 г. повторяла этапы развития вторичного рынка, но со своими особенностями. С нового года все застройщики увеличили цены на 10-15% из-за изменения нормативной базы в строительстве, повлекшей рост себестоимости. Вначале им запретили утеплять дома пенопластом из-за несоблюдения технологии, потом появился запрет на сдачу квартир в белом варианте. Было запрещено параллельное строительство и проектирование. В 2008 г. строители стали платить НДС по стандартной ставке. Все эти изменения плюс постоянное удорожание рабочей силы и стройматериалов, особенно на цемент и энергоресурсы, на газ в частности, привели к росту себестоимости строительства и снижению его объемов. Во второй половине года для застройщиков наступили тяжелые времена. Строители одними из первых почувствовали приближение кризиса. С одной стороны, увеличились процентные ставки по кредитам, с другой – укрепление национальной валюты сыграло с ними злую шутку. Цены на квартиры в договорах на приобретение недвижимости устанавливались в евро с расчетом в леях по курсу НБМ на дату платежа, а расчеты с поставщиками и подрядчиками производились в национальной валюте. Возникла курсовая разница. Осенью застройщики начали проводить более активную политику продаж, различные акции со скидками, привлекать к реализации риэлторские компании. Но всех этих мер было явно недостаточно, покупатели высказывали опасения относительно сроков строительства и возможности его окончания в принципе. Отсутствие законодательной базы, регламентирующей отношения застройщика и инвесторов, в частности Закона о долевом участии в строительстве, только укрепляет их. Столкнувшись с недостатком средств и отказом банков предоставлять кредиты, застройщики стали замораживать строительство. Строить при отсутствии спроса на квартиры-все равно что закапывать деньги в землю, а продавать ниже себестоимости застройщики не будут. Главный фактор, препятствующий обвалу цен на новострой, – это снижение объемов строительства. Большинство проектов, которые сейчас близки к завершению, были начаты задолго до финансового кризиса, а новые заморожены, поэтому в ближайшее время предложение на рынке будет сокращаться. Снижение предложения происходит одновременно с падением спроса, поддерживая, таким образом, цены. Средняя стоимость квадратного метра в новостройках в конце 2008 г. составляла 600-800€ в спальных районах, а в центре города в домах повышенной комфортности около 1000€. Участки под индивидуальное строительство Наибольшее количество сделок с земельными участками проводится весной, в начале строительного сезона. Однако в 2008 г., несмотря на большой дефицит земельных участков для индивидуального жилищного строительства, спрос на них снизился уже в начале года, еще до спада в других сегментах рынка недвижимости. Снижение спроса произошло из-за резкого роста цен на стройматериалы, энергоресурсы перед началом строительного сезона. Снизилось и качество предложения, предлагается много участков в пригородах Кишинева и в близлежащих (СОТ) садово-огороднических товариществах без наличия коммуникаций. Покупателям такие участки неинтересны. Цены на земельные участки в течение года были практически неизменными. Предложений по Кишиневу явно недостаточно. Стоимость одной сотки земли для строительства жилого дома в районе парка Валя Морилор (бывш. Комсомольское озеро) и между улицами Няги и Белинского в секторе Буюканы составляет 30-35 тыс. €. Это самые престижные зоны для строительства индивидуальных жилых домов. В других районах города, где много индивидуальных жилых домов: на Скулянке 12-15 тыс.€; на Буюканах в районе “Alfa” 15-17 тыс.€; на Скиносах 5-10 тыс.€; в районе Агроуниверситета 6-7 тыс. €; на нижней Ботанике 8-10 тыс.€ за сотку. Много предложений о продаже земельных участков в зоне нового торгового комплекса “Megapolis Mall” на улице Компьютерной. Стоимость одной сотки составляет 10-12 тыс.€. В историческом центре стоимость одной сотки составляют 50-60 тыс.€, а на участках в непосредственной близости от бульвара Штефана чел Маре стоимость одной сотки может доходить до 100 тыс. €. В центре нет свободных земельных участков. Они поступают на рынок после процедуры предоставления другого жилья проживающим на этих участках собственникам строений. Высокая стоимость земли в центральной части города обусловлена большими затратами на расселение жильцов общих дворов. Это очень длительный и дорогостоящий процесс, когда приходится удовлетворять все капризы жильцов. Высокая стоимость земельных участков в городе заставила покупателей переориентироваться на пригородные земли и дачные участки. Стоимость одной сотки земли в близлежащих населенных пунктах Тогатино, Колоница, Криково, Бачой, Трушены, Сынжера и в дачных кооперативах недалеко от города при наличии всех коммуникаций составляет 1-3 тыс. евро за сотку. Ставчены - считается самым дорогим пригородом, можно сказать – это практически городская черта. Стоимость одной сотки там составляет 5-7 тыс. евро за сотку. Стоимость этих участков могла бы быть и выше, учитывая небольшое расстояние от города, если бы присутствовали все необходимые коммуникации и качественные подъездные пути. Местные власти выделяют участки, а вот проведение коммуникаций целиком ложится на застройщиков. Получается замкнутый круг: невозможно жить – потому что нет коммуникаций, и не подводят коммуникации, потому что никто не живет. В результате сооружение коммуникаций затягивается на годы. Больше всего страдают те застройщики, которые первыми начинают строительство. Жилые дома Количество сделок с домами всегда было незначительным, однако в денежном выражении доля рынка индивидуальных жилых домов достаточно ве
2008 г. войдет в историю рынка недвижимости как год пика в первой половине продолжался рост, во второй началась стабилизация рынка и медленное снижение спроса. Насколько сильным будет снижение в 2009 г., станет ясно уже весной и летом.
Обзор рынка недвижимости (I)Петр ОЛЕЙНИК.Агентство недвижимости NIKA Imobil | Недвижимость & Цены
Комментариев нет:
Отправить комментарий